Der französische Mietmarkt ist weiterhin von großen regionalen Unterschieden geprägt. In einigen Großstädten ist die Konkurrenz unter den Bewerbern um dieselbe Wohnung so groß, dass man die Suche, die eigene Bewerbung und den Vergleich der Angebote neu überdenken muss.
Gleichzeitig hat sich der rechtliche Rahmen verändert: Besonders energieineffiziente Wohnungen werden in Frankreich nach und nach vom Mietmarkt ausgeschlossen. Angespannter Wohnungsmarkt und energetische Anforderungen verändern die Kriterien, die vor der Unterzeichnung eines Mietvertrags geprüft werden sollten.
Energieausweis und Vermietung: Vor jeder Besichtigung die gesetzlichen Vorgaben prüfen
Die meisten Ratgeber empfehlen, Budget und Wohnfläche festzulegen. Doch der DPE entscheidet inzwischen darüber, ob eine Wohnung vermietet werden darf. Der Zeitplan für das schrittweise Vermietungsverbot energetischer Problemimmobilien verkleinert das verfügbare Angebot und verändert die Suchkriterien für Mietinteressenten.
Für Mietinteressenten bedeutet das zweierlei: Erstens sollten sie die in der Anzeige angegebene Energieeffizienzklasse immer prüfen. Zweitens sollten sie sicherstellen, dass der Energieausweis aktuell ist. Eine Änderung der Berechnungsmethode für den DPE kann die Einstufung mancher elektrisch beheizter Wohnungen verändern, obwohl sich an ihrer Dämmung nichts geändert hat. Eine Wohnung, die dank der neuen Berechnungsmethode besser eingestuft wird, bietet nicht unbedingt mehr thermischen Komfort.
Wer Mietangebote auf Projet Immobilier durchsieht, kann die Anzeigen mit diesen gesetzlichen Kriterien abgleichen und die Suche nach der gewünschten Energieeffizienzklasse eingrenzen.
Angegebene Miete und tatsächliche Kosten: Was das Mietbudget umfassen sollte
Die in einer Anzeige genannte Miete entspricht fast nie den tatsächlichen monatlichen Ausgaben. Nebenkosten, weiterberechnete Müllabfuhrgebühren, die obligatorische Hausratversicherung und Maklergebühren bei Vertragsabschluss summieren sich.
Bei einer Wohngemeinschaft wird es komplizierter. Je nachdem, ob ein gemeinsamer oder ein individueller Mietvertrag abgeschlossen wird, werden die Kosten unterschiedlich aufgeteilt. Bei einem individuellen Mietvertrag haftet jeder Mitbewohner nur für sich selbst. Ein gemeinsamer Mietvertrag hingegen begründet eine gesamtschuldnerische Haftung, die beim Auszug eines Mitbewohners zur finanziellen Belastung werden kann.
- Umlagefähige Nebenkosten: Kaltwasser, Reinigung der Gemeinschaftsflächen, Aufzug und Müllabfuhr. Die tatsächlichen Kosten können deutlich von der monatlichen Vorauszahlung abweichen. Deshalb lohnt es sich, nach der Nebenkostenabrechnung des Vorjahres zu fragen.
- Kaution: Bei einer unmöblierten Wohnung auf eine Monatsmiete ohne Nebenkosten begrenzt, bei einer möblierten Wohnung auf zwei Monatsmieten. Dieser Betrag ist gebunden und belastet das verfügbare Budget beim Einzug.
- Maklergebühren: Sie sind gesetzlich geregelt und variieren je nach Region und Wohnfläche. Wer vor der Besichtigung nach der Gebührenordnung fragt, erlebt bei Vertragsabschluss keine Überraschungen.
Zwei Anzeigen zu vergleichen, ohne diese Kosten einzubeziehen, heißt, zwei Preise miteinander zu vergleichen, die nicht dasselbe abbilden.
Angespannter Mietmarkt je nach Stadt: Die Strategie an den lokalen Markt anpassen
Dieselben Suchmethoden in Limoges und Nizza anzuwenden, führt zu sehr unterschiedlichen Ergebnissen. In den Städten mit dem angespanntesten Wohnungsmarkt ist es mitunter das Mindeste, die vollständigen Bewerbungsunterlagen noch am Tag der Veröffentlichung einer Anzeige einzureichen.
In weniger angespannten Ballungsräumen gibt es mehr Verhandlungsspielraum, insbesondere bei älteren Wohnungen, deren Energieeffizienzklasse ihre Attraktivität mindert. Wer eine energetisch ineffiziente Wohnung akzeptiert, die gerade saniert wird, kann eine niedrigere Miete aushandeln – vorausgesetzt, der Vermieter verpflichtet sich zu einem Zeitplan für die Arbeiten, der mit den gesetzlichen Fristen vereinbar ist.
Aufgrund dieser regionalen Unterschiede sind allgemeine Ratschläge nur bedingt hilfreich. Wer vor Beginn der Suche die Lage auf dem lokalen Mietmarkt ermittelt, kann besser einschätzen, wie gründlich die Vorbereitung sein muss.
Mietbewerbungsunterlagen: Welche Dokumente beim Vermieter den Unterschied machen
Unvollständige Unterlagen können dazu führen, dass eine Bewerbung aussortiert wird, bevor sie überhaupt geprüft wurde. Welche Dokumente verlangt werden dürfen, ist gesetzlich geregelt: Ein Vermieter darf weder Kontoauszüge noch ein Passfoto oder eine Bescheinigung des früheren Arbeitgebers verlangen. Er darf jedoch einen Identitätsnachweis, die letzten drei Gehaltsabrechnungen, den letzten Steuerbescheid, einen Wohnsitznachweis und eine Bescheinigung des aktuellen Arbeitgebers anfordern.
Ob eine Bewerbung angenommen oder ignoriert wird, hängt oft von der Form ab. Hochauflösend eingescannte Dokumente, eine einzige PDF-Datei mit übersichtlichen Registern und ein zweiseitiges Anschreiben, das die berufliche Situation und den Grund für die Wohnungssuche zusammenfasst – solche Details vermitteln den Eindruck eines gut organisierten Bewerbers.
Die Frage nach einem Bürgen ist nach wie vor heikel. Vermieter bevorzugen Bewerber, deren Einkommen mindestens das Dreifache der Miete einschließlich Nebenkosten beträgt. Wird dieses Verhältnis nicht erreicht, bietet die Visale-Garantie (ein öffentliches Programm, das von Action Logement verwaltet wird) Mietern unter dreißig Jahren und bestimmten Arbeitnehmern, die beruflich mobil sind, Schutz. Visale ersetzt einen privaten Bürgen – für Mieter und Vermieter kostenlos.
Übergabeprotokoll und erste Tage: Prüfungen, die Mieter schützen
Das Einzugsprotokoll bindet beide Parteien für die gesamte Dauer des Mietvertrags. Jeder bei Einzug nicht festgehaltene Mangel kann dem Mieter beim Auszug angelastet werden.
- Alle Ausstattungsgegenstände testen: Wasserhähne, Steckdosen, Rollläden, Toilettenspülung und Lüftungsanlage. Mängel mit Zeitstempel fotografieren.
- Zählerstände für Wasser, Strom und Gas ablesen und innerhalb von achtundvierzig Stunden an die Versorger übermitteln, damit nicht der Verbrauch des Vormieters in Rechnung gestellt wird.
- Prüfen, ob die dem Mietvertrag beizufügenden Pflichtgutachten vorliegen: DPE, Elektro- und Gasdiagnose, wenn die Anlagen älter als fünfzehn Jahre sind, sowie ein Gutachten zur Bleibelastung bei Gebäuden, die vor 1949 errichtet wurden.
Ein nachlässig erstelltes Übergabeprotokoll kostet im Durchschnitt deutlich mehr als eine Stunde sorgfältiger Prüfung. Weigert sich der Vermieter oder die Agentur, einen festgestellten Mangel aufzunehmen, kann der Mieter innerhalb von zehn Tagen nach Schlüsselübergabe ein Einschreiben schicken, um das Protokoll ergänzen zu lassen.
Die Hausratversicherung ist ab dem ersten Tag des Mietvertrags verpflichtend und muss vor der Schlüsselübergabe abgeschlossen werden. Drei Angebote online zu vergleichen, dauert weniger als eine halbe Stunde und kann die Jahresprämie deutlich senken.
