De Franse huurmarkt wordt nog altijd gekenmerkt door grote geografische verschillen. In sommige steden is de concurrentie tussen kandidaten voor dezelfde woning zo groot dat je je zoekstrategie, presentatie en manier van vergelijken moet aanpassen.
Tegelijkertijd is de regelgeving veranderd: woningen met het hoogste energieverbruik worden geleidelijk aan uitgesloten van de huurmarkt in Europees Frankrijk. De krapte op de huurmarkt en de energie-eisen veranderen de criteria waarop je moet letten voordat je een huurcontract ondertekent.
DPE en huren: controleer deze wettelijke voorwaarde vóór elke bezichtiging
De meeste gidsen raden aan om je budget en gewenste woonoppervlakte vast te stellen, maar het DPE bepaalt inmiddels of een woning verhuurd mag worden. Door het geleidelijke verbod op energieverslindende woningen wordt het beschikbare aanbod kleiner en veranderen de zoekcriteria voor huurders.
Voor huurders betekent dit twee dingen. Controleer ten eerste altijd het energielabel in de advertentie. Controleer daarnaast of het energierapport recent is. Door een wijziging in de berekeningsmethode van het DPE kan het label van sommige elektrisch verwarmde woningen veranderen, zonder dat de isolatie is aangepast. Een woning die dankzij deze nieuwe berekening een beter label krijgt, biedt niet noodzakelijk meer thermisch comfort.
Op het huuraanbod op Projet Immobilier kun je advertenties naast deze wettelijke criteria leggen en je zoekopdracht verfijnen op basis van het gewenste energielabel.
Huurprijs en werkelijke kosten: wat je huurdersbudget moet omvatten
De huurprijs in een advertentie komt bijna nooit overeen met de werkelijke maandelijkse uitgaven. Servicekosten, doorberekende afvalstoffenheffing, verplichte woonverzekering en makelaarskosten bij het ondertekenen: al deze kosten tellen op.
Bij een gedeelde woning wordt het ingewikkelder. De verdeling van de kosten hangt af van de vraag of het om een gezamenlijk of individueel huurcontract gaat. Bij een individueel contract is iedere huisgenoot afzonderlijk verantwoordelijk, terwijl een gezamenlijk contract financiële hoofdelijke aansprakelijkheid met zich meebrengt. Dat kan gevolgen hebben als een van de bewoners vertrekt.
- Doorberekenbare servicekosten: koud water, onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes, lift en afvalstoffenheffing. De werkelijke kosten kunnen flink afwijken van het maandelijkse voorschot. Vraag daarom naar de afrekening van het voorgaande jaar.
- Waarborgsom: maximaal één maand huur exclusief servicekosten voor een ongemeubileerde woning en twee maanden voor een gemeubileerde woning. Dit bedrag staat vast en drukt op je budget bij de verhuizing.
- Makelaarskosten: wettelijk gereguleerd en afhankelijk van de regio en de oppervlakte van de woning. Vraag vóór de bezichtiging naar het tarief om verrassingen bij het ondertekenen te voorkomen.
Twee advertenties vergelijken zonder deze kosten mee te rekenen, is twee prijzen vergelijken die niet hetzelfde meten.
Krapte op de huurmarkt per stad: stem je strategie af op de lokale markt
Dezelfde zoekmethode toepassen in Limoges en Nice levert heel verschillende resultaten op. In de steden met de grootste krapte is een compleet dossier dat je op de dag van publicatie van de advertentie verstuurt soms het absolute minimum.
In minder krappe stedelijke gebieden is er meer ruimte om te onderhandelen, vooral bij oudere woningen waarvan het energielabel de aantrekkelijkheid beperkt. Een huurder die een energieverslindende woning accepteert die wordt gerenoveerd, kan een lagere huurprijs bedingen, mits de verhuurder zich vastlegt op een renovatieplanning die aansluit op de wettelijke deadlines.
Door deze geografische verschillen zijn algemene adviezen vaak weinig bruikbaar. Breng vóór je zoektocht in kaart hoe krap de lokale huurmarkt is; zo weet je hoeveel voorbereiding nodig is.
Huurdossier: de documenten waarmee je indruk maakt op de verhuurder
Een onvolledig dossier kan je aanvraag al uitsluiten voordat die überhaupt wordt beoordeeld. De documenten die een verhuurder mag opvragen, zijn wettelijk vastgelegd: een verhuurder mag geen bankafschrift, identiteitsfoto of verklaring van een vorige werkgever vragen. Wel mag hij om een identiteitsbewijs, de drie meest recente loonstrookjes, de meest recente belastingaanslag, een bewijs van woonadres en een werkgeversverklaring van je huidige werkgever vragen.
Het verschil tussen een geaccepteerd en een genegeerd dossier zit vaak in de presentatie. Een scan met hoge resolutie, één pdf-bestand met documenten die per tabblad zijn geordend en een begeleidende brief van twee alinea’s waarin je werksituatie en reden van je zoektocht worden samengevat: zulke details laten zien dat je georganiseerd bent.
De garantsteller blijft een gevoelig punt. Verhuurders geven de voorkeur aan kandidaten met een inkomen van minstens drie keer de huur inclusief servicekosten. Haal je die verhouding niet, dan biedt de Visale-garantie (een overheidsregeling beheerd door Action Logement) dekking aan huurders jonger dan dertig jaar en bepaalde werknemers die voor hun werk verhuizen. Visale vervangt een persoonlijke garantsteller, zonder kosten voor de huurder of verhuurder.
Inspectie en de eerste dagen: controles die de huurder beschermen
Het inspectierapport bij aanvang van de huur bindt beide partijen gedurende de hele looptijd van het huurcontract. Gebreken die bij aanvang niet worden vastgelegd, kunnen bij vertrek aan de huurder worden toegerekend.
- Test alle voorzieningen: kranen, stopcontacten, rolluiken, toiletspoeling en mechanische ventilatie. Maak foto’s van gebreken en zorg dat de datum en tijd zichtbaar zijn.
- Noteer de meterstanden (water, elektriciteit en gas) en geef die binnen achtenveertig uur door aan de leveranciers. Zo voorkom je dat je betaalt voor het verbruik van de vorige bewoner.
- Controleer of de verplichte rapporten bij het huurcontract zijn gevoegd: het DPE, een elektriciteits- en gasrapport als de installatie ouder is dan vijftien jaar en een rapport over het risico op blootstelling aan lood voor gebouwen die vóór 1949 zijn gebouwd.
Een slordige inspectie kost gemiddeld veel meer dan een uur zorgvuldig controleren. Weigert de verhuurder of makelaar een vastgesteld gebrek te noteren, dan kan de huurder binnen tien dagen na ontvangst van de sleutels een aangetekende brief sturen om het document aan te vullen.
Een woonverzekering is verplicht vanaf de eerste dag van het huurcontract en moet vóór de sleuteloverdracht zijn afgesloten. Drie offertes online vergelijken kost minder dan een halfuur en kan de jaarlijkse premie flink verlagen.
