In einer Immobilienanzeige deckt der angegebene Betrag als Miete nicht immer die gleiche Realität ab. Je nachdem, ob es sich um eine Bruttomiete oder eine Nettomiete handelt, kann sich die tatsächlich vom Mieter monatlich zu zahlende Summe erheblich unterscheiden. Diese Unterscheidung, die oft unklar für Mietinteressenten sowie für einige Vermieter ist, hat jedoch direkte Auswirkungen auf das Wohnbudget, die Besteuerung des Eigentümers und die Analyse einer Mietinvestition.
Was der Mietvertrag nicht immer über die umlegbaren Kosten sagt
Die meisten Wohnungsanzeigen in Frankreich geben eine Miete “inklusive Nebenkosten” oder “ohne Nebenkosten” an. Hinter diesen Angaben bleibt die Aufteilung zwischen dem, was zur Miete im engeren Sinne gehört, und dem, was als umlegbare Kosten gilt, selten vor der Unterzeichnung des Mietvertrags detailliert.
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Die umlegbaren Kosten umfassen die Ausgaben, die mit der Nutzung der Wohnung verbunden sind, die der Eigentümer vorgestreckt und dann dem Mieter in Rechnung stellt: Instandhaltung der Gemeinschaftsbereiche, Kaltwasser, zentrale Heizungsversorgung, Müllabfuhrgebühren. Die genaue Liste ist in einem Erlass aufgeführt, der für Mietverhältnisse zu Wohnzwecken gilt.
Das Verständnis der Definition von Bruttomiete und Nettomiete hilft, unangenehme Überraschungen bei der jährlichen Abrechnung zu vermeiden. Ein Mieter, der unterschreibt, in der Annahme, einen festen Gesamtbetrag zu zahlen, entdeckt manchmal einen Nachschlag, wenn die Rücklagen für die Nebenkosten unterschätzt wurden.
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- Die Nettomiete (oder Miete ohne Nebenkosten) entspricht dem Preis für die Nutzung der Wohnung, ohne zusätzliche Gebühren.
- Die Bruttomiete bezeichnet aus Sicht des Mieters die gesamte Summe, die jeden Monat gezahlt wird: Nettomiete plus die Rücklagen für Nebenkosten.
- Aus Sicht des Vermieters hat die Bruttomiete eine andere steuerliche Bedeutung: Es handelt sich um den Gesamtbetrag der vereinnahmten Mieten vor jeglichem Abzug von Kosten oder Verwaltungskosten.
Diese doppelte Bedeutung des Begriffs “brutto”, je nachdem, ob man sich auf die Mieter- oder Vermieterseite stellt, ist die Hauptquelle für Verwirrung.
Bruttomiete in der Besteuerung des Vermieters: Was das Finanzamt tatsächlich erwartet
Für einen Eigentümer, der eine Immobilie vermietet, ist die Bruttomiete nicht nur ein buchhalterischer Begriff. Das französische Finanzamt rechnet mit der Bruttomiete für die Erklärung der Einkünfte aus Immobilien, auch wenn der Mieter Wohnbeihilfen erhält, die direkt von der CAF oder der MSA gezahlt werden. Der Vermieter muss den Gesamtbetrag der vereinnahmten Mieten, ohne Nebenkosten, vor jeglichem Abzug angeben.
Im Rahmen des Mikro-Immobilienregimes profitieren die angegebenen Bruttomieten von einem automatischen Abzug, der pauschal alle vom Eigentümer getragenen Kosten abdecken soll. Dieses Verfahren vereinfacht die Erklärung, führt jedoch zu einer Diskrepanz zwischen den tatsächlich erhaltenen Einkünften und dem steuerpflichtigen Betrag. Ein Vermieter, dessen tatsächliche Kosten den Pauschalbetrag überschreiten, hat ein Interesse daran, das reale Regime zu wählen, bei dem jede abzugsfähige Ausgabe (Instandhaltungsarbeiten, Zinsen für Darlehen, Verwaltungskosten, Versicherung) die steuerliche Bemessungsgrundlage verringert.
Die Unterscheidung zwischen brutto und netto gewinnt dann an Bedeutung: Das steuerpflichtige Nettoeinkommen aus Immobilien kann erheblich unter der angezeigten Bruttomiete liegen. Ein Eigentümer, der nur mit der Bruttomiete rechnet, überschätzt seine tatsächliche Rentabilität.
Reales Regime oder Mikro-Immobilienregime: Die Wahl hängt von den Kosten ab
Das Mikro-Immobilienregime eignet sich für Vermieter mit wenigen abzugsfähigen Kosten. Im Gegensatz dazu haben diejenigen, die regelmäßige Instandhaltungsarbeiten finanzieren oder ein Immobilienkredit zurückzahlen, oft Vorteile, wenn sie im realen Regime deklarieren. Diese steuerliche Wahl basiert direkt auf dem Verständnis der Diskrepanz zwischen der vereinnahmten Bruttomiete und dem Netto-Einkommen nach Abzügen.
Bruttomiete und Nettomiete: zwei Indikatoren, zwei Realitäten
Die Bewertung einer Immobilieninvestition erfolgt systematisch durch die Berechnung der Rentabilität. Die Bruttorentabilität setzt die jährlichen Bruttomieten ins Verhältnis zum Kaufpreis der Immobilie. Die Nettorentabilität berücksichtigt alle nicht umlegbaren Kosten, die Besteuerung, die Verwaltungskosten und mögliche Leerstandszeiten.
Die Diskrepanz zwischen Bruttorentabilität und Nettorentabilität übersteigt häufig ein bis zwei Prozentpunkte, abhängig von der Lage der Immobilie, dem Niveau der Kosten und dem gewählten Steuersystem. Eine Immobilie, die mit einer attraktiven Bruttorentabilität angeboten wird, kann sich als deutlich weniger rentabel erweisen, sobald alle Kosten abgezogen werden.
- Die Bruttorentabilität dient als erster Filter, um mehrere Immobilien schnell miteinander zu vergleichen.
- Die Nettorentabilität ermöglicht es, die tatsächliche Rentabilität der Investition zu messen, die den Cashflow des Eigentümers bestimmt.
- Die Netto-Netto-Rentabilität (nach Steuern) bietet die genaueste Sicht, aber ihre Berechnung erfordert Kenntnisse über die marginale Steuerklasse des Vermieters.
Nur auf die Bruttorentabilität zu vertrauen, um eine Mietinvestition zu bewerten, ist vergleichbar mit dem Vergleich von Preisen ohne Steuern in einem Bereich, in dem die Mehrwertsteuer von Produkt zu Produkt variiert.
Mietfähigkeit des Mieters: brutto oder netto, die Falle der Terminologie
Auf der Mieterseite zeigt sich die Verwirrung zwischen brutto und netto auch bei der Erstellung des Mietantrags. Die Fähigkeit, eine Miete zu zahlen, wird auf der Grundlage des Nettoeinkommens des Bewerbers berechnet, aber die Akzeptanzkriterien variieren von Vermieter zu Vermieter, von Agentur zu Agentur, von Verwaltungsplattform zu Verwaltungsplattform.
Zwei Bewerbungen mit demselben monatlichen Nettoeinkommen können unterschiedliche Schicksale erfahren. Einige Vermieter berücksichtigen laufende Verbraucherkredite bei der Berechnung des “verfügbaren Einkommens”, andere nicht. Das üblicherweise angewandte Verhältnis (die Miete inklusive Nebenkosten sollte etwa ein Drittel des Nettoeinkommens nicht überschreiten) hat keinen rechtlichen Wert. Es ist eine Marktpraktik, keine gesetzliche Verpflichtung.
Bruttomiete der Anzeige und tatsächliches Budget des Mieters
Ein Mieter, der in einer Anzeige “850 Euro inklusive Nebenkosten” liest, sollte den Betrag der Rücklagen für Nebenkosten überprüfen und die jährliche Abrechnung antizipieren. Wenn die tatsächlichen Kosten höher sind als die Rücklagen, wird am Ende des Jahres ein Nachschlag verlangt. Der in der Anzeige angegebene Betrag ist nicht die endgültigen Kosten der Wohnung.
Die Ausgaben, die nicht in den umlegbaren Kosten enthalten sind (individuelle Elektrizität, Internet, Wohngebäudeversicherung), kommen zur Bruttomiete hinzu, um die Gesamtkosten der Wohnung zu bilden. Nur in Bruttomiete zu denken, ohne diese Posten zu berücksichtigen, führt dazu, das Budget zu unterschätzen.
Die Unterscheidung zwischen Bruttomiete und Nettomiete ist kein technisches Detail, das nur Buchhaltern vorbehalten ist. Sie bestimmt das Budget des Mieters, die steuerliche Erklärung des Vermieters und die Relevanz einer Berechnung der Mietrentabilität. Bevor man einen Mietvertrag unterschreibt oder eine Immobilie kauft, um sie zu vermieten, bleibt die Überprüfung, was genau der angegebene Betrag umfasst, die erste Vorsichtsmaßnahme, die zu treffen ist.